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集合住宅(マンション・アパート)

集合住宅(マンション・ビル・アパート)の外装リニューアルのご提案

外壁・磁気タイルもリフォーム承ります
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昨今、マンションの供給過剰の時代が到来し、空室のマンションが目立っております。
「空室が常にある」「なかなか次の入居者が決まらない」など、お困りではありませんか?
心当たりのあるオーナー様、"家賃の値下げ"を検討される前に、大切な資産である建物の外観を、改めてチェックすることをお勧めします。「きれいな外観」は、入居者の賃貸住宅選びの目安の一つです。新築後10年を過ぎた頃から、外壁面には汚れや傷みが生じ始めてまいります。周囲の建物に比べ見劣りが感じられるようであれば、そろそろ注意が必要です。まずは安定した入居率による効率的な資産運用の為に、塗替えによる建物外観のイメージアップをご計画されてはどうでしょうか。

入居率アップのポイント

  • 清潔感のある外観である
    (外観リフォーム、診断を定期で行っている)
  • 普段から清掃など手入れが行き届いている
  • 内装リフォームは当然退去時にきちんと行われている
  • オートロックや防犯カメラ設置など安全性が高い
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賃貸マンションにおいて、なぜリニューアルが必要なのでしょうか?
答えは賃貸マンションを探している内見者の方の成約率を高めることにあります。たとえば、外壁の寿命が来れば、外装をやりかえます。
しかし、外装の塗替えは外装の修繕や維持を目的として見た目を綺麗(元通り)にするだけに過ぎません。しかし、リニューアルとは、新しい価値を提供し、市場のニーズに対応した商品仕様にして、最新の個性のある外装にしてしまうのです。具体的には、特徴の無い白一色のどこにでもあるようなマンションを、モダンなカラーを使い、ツートンカラーにしたり、階段部の部分のみカラーを変えたりと、デザイン性を重視します。ペンキの色やタイルの色を変えるだけであれば、それほどコストは掛かりませんが、外装の印象は全く変わってきます。
服屋さんが20年前のファッションを若者に売ろうとしても売れないように、結局、建てた時と同じような色に戻す塗り替えをするだけであれば、入居者ターゲットである若い方には入居していただくのは難しく、時代の流れとともに物件の価値は低下し続けます。
リニューアルでは、修繕や維持だけではなく、デザイン性をプラスすることで、物件の価値を維持し続け、今までと同じ又は高い賃料水準をキープし、継続的に安定した家賃収入を得ることができるのです。

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賃貸経営がうまくいくかどうかは、ローン返済期間が及ぶ30~35年の間に家賃を下げずにどれだけ空室期間を短くし、稼働率を上げるかが鍵となります。長期に安定した賃貸経営を行うためには、修繕を行い物件の競争力を維持する必要があります。修繕を行うこと自体も大事でありますが、修繕を行うタイミングというのも非常に大切となります。

■各部位の状態でわかる、修繕のタイミング

部位名

耐用年数の目安

備考

建物本体

RC

約50~60年

構造や改修履歴により、かなり実際の耐用年数には物件格差はありますが、競争が激化する中で競争力を維持していくことは容易ではなくなっているかもしれません。したがって、収益物件としては、実際の耐用年数より短くなることが予測されます。

鉄骨

約40~50年

木造

約30~40年

外壁塗装

アクリル

約4~6年

塗装表面の白亜化(チョーキング)現象、シール素材の亀裂(硬化)、深いひび割れの発生、鉄筋からと思われるサビの発生には要注意です。このような症状が出ると何より見た目が悪くなります。建物の壁内部にも影響が出ます。賃貸物件も見た目が大切な競争力維持のポイントとなっています。

ウレタン

約6~8年

シリコン

約8~10年

フッ素

約15~20年

外壁タイル

約25~30年

タイルのクラックや浮き、エフロ、壁面の汚損、サッシ回りやタイル目地のシーリングの劣化などが発生し始めた時には要注意です。 このような症状が出るとタイルの落下による事故発生の可能性もありますし、キレイに見えるはずのタイルの見た目も悪くなり、物件の競争力が落ちてきます。

防水

約10~12年

防水に関しては物件の競争力を挙げるというよりも、水漏れなどの瑕疵の問題を防ぐために行うものです。防水は防水表面のひび割れ、防水層ジョイントのズレ、立ち上げ部防水層のふくれやズレ、表面塗料の色褪せなどの症状が出た場合には要注意です。

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築10年までの物件であれば築年数も浅く競争力もあるため、何も対策をしなくとも入居者はつく傾向にあります。しかし、築10年を超えたあたりから物件の競争力が落ち、なかなか次の入居者がつかない、空き室が目立つなど稼働率が低くなります。したがって、ローンの返済期間が及ぶということもあり、物件は築10年目以降から35年目までの期間をいかに競争力を持たせるかが賃貸経営で大切なことになります。したがって、賃貸経営を成功させているオーナー様は、物件の競争力の落ちる、築10~15年あたりに照準を合わせ、外装や内装に対して対策を打つ方が多いのも事実です。

マンション・アパートの塗装には「アステックペイント」がおすすめ

ひまわり塗装太鼓判

アステックペイント塗料は、オーストラリアで使用されている塗料で、日本の3倍ほどの紫外線にも耐えられる強さを備えているので、耐久性に優れ、経済的です。
カラーも豊富にあり、いろいろなバリエーションが楽しめます。

おすすめポイント01

耐久性  ~塗料の最大の劣化原因「紫外線」に強いから塗装が長持ち~
紫外線が日本の3倍以上あるオーストラリア生まれのアステックペイントは、紫外線に対して圧倒的な耐候性を誇ります。
暑さや寒さ(-20℃~82℃)にも強く、塩害や酸性雨などにも強い耐久性を示します。
経済性 ~生涯コストの安さの秘密はアステック独自の「塗り重ね設計」~
寿命の短い塗料は毎回「下塗り+上塗り」という施工ですが、アステックペイントの補修塗装は、10~15年の間に上塗り塗装を
行うだけでOK。塗り替え2回目以降の下塗りが不要なのです。

おすすめポイント02

防水性~塗膜が伸び縮みして、建物内部への水の侵入をシャットアウト~
アステックペイントは外壁用防水塗料で660%の伸縮性があります。
この伸び縮みする性質により、建物の動きやひび割れに塗膜が追随し、水が浸入する隙間を作りません。

おすすめポイント03

遮熱性~塗るだけで室内の温度を3℃~5℃もダウン~
表面温度を20℃~30℃下げることができます。一般的な塗料に比べアステックペイントを塗るだけで、屋根の温度を著しく下げることが可能です。表面の温度を落とすことで室内へ侵入する熱を大幅に落とすことができます。冷暖房の効率が良くなり、室内の快適性がアップします。
※遮熱効果は立地条件や建物の構造により多少変化します。

おすすめポイント4 防カビ効果~400もの菌に対応し、カビの発生を長期間制御~
国内トップレベルの防カビ性で、400もの菌を一切寄せ付けません。さらに、匂いがほとんどなく全ての工程を水性材料で施工できるため、衛生管理が大切な食品工場や学校等の内外壁にも使用できます。
安全性~人と環境にやさしい水性塗料~
アステックペイントは、ほとんどが水性であるため、匂いが気にならず、施工現場周辺の住民の方がたに迷惑をかけることがありません。また、低VOC1%以下ですので人体にもまったく影響がなく環境にも影響を与えることがありません。
※VOCは揮発性有機化合物で、シックハウス症候群の原因にもなる物質です。